A nova Terminal Rodoviário de Salvador será inaugurado nesta segunda-feira (19), enquanto a antiga estrutura, que ainda recebe milhares de pessoas diariamente, continua com seu futuro incerto. Em entrevista, o governador da Bahia, Jerônimo Rodrigues, mencionou que a alteração na legislação municipal em 2025 impactou a lei de uso do solo urbano, o que torna necessário projetar o mercado imobiliário para estimar o valor de comercialização do local. Com essa indefinição, surge a dúvida: qual é o valor da antiga Rodoviária de Salvador e quais possibilidades existem para o espaço?

O BNews conversou com a economista Alessandra Giovana Borges, especialista em Inteligência de Mercado e sócia da Único Consultoria e Projetos, que respondeu a algumas perguntas sobre o assunto. Confira o bate-papo a seguir:

– Qual o valor da “antiga” Rodoviária de Salvador?

É difícil determinar um valor exato para a antiga Rodoviária de Salvador, uma vez que estamos lidando com um grande terreno e um ativo urbano complexo. O preço final depende de variáveis como a metragem oficial do terreno, o zoneamento, o potencial construtivo e o tipo de uso que será permitido ali.

Podemos fazer uma estimativa com base em critérios de mercado. Por exemplo, a área da rodoviária é frequentemente descrita como tendo cerca de 150 mil metros quadrados e está localizada em um dos eixos mais valorizados da cidade, a Avenida Antônio Carlos Magalhães.

Se considerarmos os valores atuais de terrenos na região, em torno de R$ 4.500 por metro quadrado, isso nos leva a uma estimativa de aproximadamente R$ 600 a 700 milhões.

No entanto, é fundamental ressaltar que isso é apenas uma estimativa de mercado e não uma avaliação oficial. O valor real só pode ser determinado a partir de estudos técnicos, jurídicos e urbanísticos. Mais relevante do que o número é o imenso potencial daquele espaço para um projeto que se conecte à cidade e cause um impacto urbano positivo.

– Quais possibilidades poderiam ser exploradas para o local da antiga Rodoviária de Salvador?

Antes de responder, é importante considerar que a decisão sobre o uso futuro depende de regulamentações urbanísticas, planos diretores e processos jurídicos que ainda não estão consolidados. Assim, não basta ter vontade; é preciso que seja permitido e autorizado.

Em 2021, o Governo do Estado da Bahia tentou aprovar a venda de grandes imóveis públicos, incluindo a antiga Rodoviária de Salvador, o Detran e o Centro de Convenções, numa proposta que estimava os terrenos em mais de R$ 700 milhões. Contudo, a Assembleia Legislativa suspendeu a votação do projeto devido à falta de informações detalhadas sobre os imóveis, como mapas, perímetros e planos de uso – elementos essenciais para uma decisão responsável. Esse impasse demonstrou a ausência de um quadro jurídico claro para a alienação ou uso do terreno sem um plano urbanístico definido.

Entidades técnicas, como o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-BA) e grupos acadêmicos, argumentaram na época que, dada a relevância da área, era crucial estabelecer primeiro um planejamento urbano detalhado para direcionar seu destino e evitar decisões que priorizassem apenas ganhos financeiros imediatos em detrimento do impacto urbano.

– Após todo esse contexto, você poderia sugerir algumas possibilidades de uso futuro (considerando boas práticas de planejamento urbano)?

Se o processo avançar com base em um plano urbanístico bem estruturado, essa área pode passar por transformações que beneficiem a cidade como um todo. Exemplos de grandes terrenos que mudaram de uso em centros urbanos mostram como áreas subutilizadas podem ser integradas ao tecido urbano de maneira produtiva. Aqui estão algumas sugestões:

· Espaços urbanos de uso coletivo e convivência

Em grandes cidades, áreas estratégicas que deixaram de cumprir sua função original, como antigos terminais ou complexos logísticos, podem ser convertidas para novos usos urbanos. Algumas dessas áreas podem se tornar parques, espaços de convivência, centros culturais ou serviços integrados, sempre a partir de um planejamento urbano claro e diretrizes bem definidas.

· Usos mistos com habitação, comércio e serviços

Outra alternativa é adotar projetos de uso misto, frequentes em grandes cidades quando vastas áreas mudam de função urbana. Essa abordagem, a meu ver, é mais equilibrada sob a perspectiva urbana e econômica. Soluções desse tipo integram moradia, comércio, escritórios e serviços em um único espaço, contribuindo para uma maior vitalidade urbana e reduzindo os deslocamentos diários.

Em localidades que já passaram por mudanças estruturais em grandes áreas funcionais, como antigos portos, existem exemplos internacionais de reconversão urbana para usos mistos. Casos como a frente portuária de Barcelona ou áreas das antigas docas de Lisboa exemplificam como grandes terrenos podem ser reestruturados para integrar comércio, serviços, lazer e outros usos urbanos, sempre a partir de um planejamento e decisões públicas bem fundamentadas.

Uma observação: dada a extensão do terreno e sua localização em um dos principais eixos viários da cidade, qualquer projeto para a área deve considerar a lógica da mobilidade urbana. O espaço pode ser planejado para integrar transporte coletivo, promover a circulação de pedestres e bicicletas e organizar o tráfego, evitando a sobrecarga do sistema viário local.

– O que é necessário antes de definir o uso?

É crucial ressaltar que, na ausência de um Plano Diretor específico, estudos de impacto urbano e uma definição clara de zoneamento e índices construtivos, não é viável determinar com precisão o que poderá ser feito no local.

Devido à sua localização, dimensão e potencial construtivo, o terreno da antiga rodoviária deve ser considerado parte de um planejamento urbano mais amplo, envolvendo o município, o Governo do Estado, a sociedade civil e entidades técnicas, além de requerer estudos de impacto socioambiental e viabilidade técnica.